Wanneer u een woning huurt, heeft u huurbescherming. Wil een verhuurder een huurovereenkomst beëindigen dan heeft hij uw toestemming nodig of zal de rechter de huurovereenkomst moeten ontbinden. De wet geeft concreet aan in welke situaties de rechter dat kan. Voor huurovereenkomsten die voor maximaal twee jaar worden aangegaan is in de wet een uitzondering opgenomen. Welke dat is, lees je hier.

Tijdelijke verhuur

Sinds 2016 is een versoepeling in de wet opgenomen om tijdelijke verhuur wat makkelijker te maken. Dit met als doel meer doorstroming op de huurmarkt.

Wat houdt deze regeling in?

Kort gezegd houdt dit in dat een huurovereenkomst die is aangegaan voor maximaal twee jaar, eindigt na afloop van deze twee jaar. Een opzegging is niet nodig. Ook de toestemming van de rechter is niet nodig. Deze periode bedraagt vijf jaar als het gaat om onzelfstandige woonruimte. Duidelijk toch!?

Dat zou je denken. Toch zijn er aan deze regeling vormvoorschriften verbonden die in de praktijk niet altijd even duidelijk lijken te zijn. In de wet is opgenomen dat de overeenkomst automatisch eindigt. Je hoeft er niets voor te doen. Toch is dat niet het geval. De wet bepaalt dat de verhuurder drie maanden voor afloop van de huurovereenkomst, maar in ieder geval een maand voor afloop van de termijn, de huurder in kennis moet stellen dat de overeenkomst eindigt. Doet de verhuurder dat niet, dan wordt de overeenkomst automatisch voor onbepaalde tijd verlengd.

In de praktijk zien we dat rechters deze termijn streng toepassen. Geef je als verhuurder vijf maanden van tevoren aan dat de huurovereenkomst na afloop van de twee jaar eindigt, dan heb je dus niet aan het vereiste voldaan. De huurovereenkomst loopt dan gewoon door. Waarom is dit? De huurder wordt toch in kennis gesteld? Deze kan er toch rekening mee houden? Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat verhuurders in het huurcontract al aangeven dat de overeenkomst na twee jaar eindigt. Het doel van deze bepaling is om de huurder tijdig, dus als hij de woning bewoont, in kennis te stellen van het feit dat hij op zoek moet naar een andere woning. Bescherming van de huurder staat hier voorop.

Het is dus van belang om deze termijn in de gaten te houden. Hoe moet je de huurder in kennis stellen? De wet stelt geen vormvereiste. In een zaak had de verhuurder de huurder via whatsapp geïnformeerd. De kantonrechter vond dat voldoende. Toch zou ik altijd het zekere voor het onzekere nemen. Stuur de huurder per aangetekende brief de melding. Daarnaast kun je de huurder ook (dus naast het aangetekende schrijven) per mail of whatsapp informeren. Het is van belang dat je kunt aantonen dat de huurder tijdig in kennis is gesteld.

Ruime opzegbevoegdheid voor huurder

Wanneer een huurovereenkomst op deze grond voor bepaalde tijd wordt aangegaan, kan de huurder de overeenkomst op ieder moment tussentijds beëindigen. Deze hoeft slechts een opzegtermijn van een maand in acht te nemen. Van deze bepalingen kun je niet ten nadele van de huurder afwijken.

Meerdere tijdelijke overeenkomsten?

Kun je de termijn van twee jaar ook opsplitsen? Bijvoorbeeld door eerst een huurovereenkomst aan te gaan voor een jaar. Deze eindigt niet na een jaar, maar wordt voor een jaar verlengd. Eindigt deze overeenkomst dan ook na de totale duur van twee jaar? Dat is niet het geval. De tijdelijke huurovereenkomst die automatisch eindigt mag slechts een keer worden aangegaan. Verleng je deze, dan zijn de ‘normale’ regels van het huurrecht op de overeenkomst van toepassing. Dat betekent dus ook dat als de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen, deze de instemming van de huurder nodig heeft of de rechter de overeenkomst zal moeten ontbinden.

Kortom: als je een huurovereenkomst aangaat, of je nu huurder of verhuurder bent, laat je vooraf goed informeren. Weet welke wettelijke verplichtingen er aan de overeenkomst verbonden zijn. Maak heldere afspraken. Zo voorkom je problemen